책<미국 부동산 투자 바이블> #2

미국 부동산 투자 바이블

 

미국 부동산 투자의 기초 차근차근 정리해 볼까요

다락방 서재주인과 함께 배우는 투자 이야기

 

해외 부동산 투자 중에서도 미국은 법적인 안정성, 수익성, 그리고 절세 전략 측면에서 여전히 많은 사랑을 받고 있어요. 하지만 구조나 시스템이 한국과는 꽤 다르기 때문에, 실제로 투자를 준비할 때는 정확하고 체계적인 사전 정보가 꼭 필요하답니다.

오늘은 미국 부동산 투자를 막 시작하거나 관심을 두고 계신 분들을 위해, 가장 기본이 되는 용어와 절차, 구조를 알기 쉽게 정리해보았어요. 겉보기에 복잡해 보여도, 흐름을 알고 나면 훨씬 수월해질 거예요.

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미국 주거용 부동산의 종류

미국의 주거용 부동산은 한국처럼 단순하게 “아파트냐 단독주택이냐”로 나뉘지 않아요. 다양한 형태가 있고, 그에 따라 투자 목적이나 관리 방법도 조금씩 달라진답니다.

• 콘도미니엄(Condominium): 우리나라 아파트와 비슷하지만, 내부는 개별 소유, 외부 공간은 공동 관리하는 구조예요. 주로 도심에 위치하고 관리비가 포함된 경우가 많아요.
• 타운하우스(Townhouse): 단독주택처럼 생겼지만, 양옆 세대와 벽을 공유해요. 단독과 공동의 중간쯤 되는 형태죠.
• 싱글하우스(Single House): 대지 포함 단독주택으로, 미국에서 가장 선호도가 높은 주거 형태예요. 마당도 있고, 프라이버시가 보장되죠.
• 아파트(Apartment): 우리가 알고 있는 아파트와는 조금 달라요. 대부분 임대용으로 건설되어 관리 회사가 운영하는 경우가 많답니다.
• 멀티 유닛(Multi Unit): 한 건물 안에 여러 세대가 거주할 수 있는 구조로, 2~4유닛 혹은 그 이상도 가능해요. 임대 수익 목적 투자에 적합해요.
• 상업용 부동산: 오피스, 리테일, 창고 같은 비거주용 부동산으로, 주거보다 수익률은 높지만 리스크도 더 클 수 있어요.

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개인 vs 법인 투자 – 어떤 방식이 더 유리할까?

미국 부동산은 개인 이름으로 소유할 수도 있지만, 법인(Limited Liability Company, LLC) 명의로 투자하는 경우도 많아요. 특히 투자 목적이 명확하다면, 법인 설립을 통해 얻을 수 있는 장점이 큽니다.

• 소송 시 자산 보호: LLC는 유한책임회사로, 법인 자산까지만 책임지므로 개인 자산 보호에 유리해요.
• 절세 가능: 부동산을 운영하며 들어가는 비용(관리비, 유지비 등)을 회사 비용으로 공제할 수 있어요.
• 패스스루 과세: 법인세 없이, 개인 소득세로만 과세돼 이중과세를 피할 수 있어요.

그래서 임대 수익을 중심으로 투자한다면 LLC 설립이 더 전략적인 선택이 될 수 있답니다.

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LLC 설립 절차 (비거주 외국인 기준)

생소하게 느껴질 수 있지만, 하나씩 따라가다 보면 어렵지 않아요.

1. 법인명 등록 및 주(state) 선택
2. 온라인 설립 신고
3. 운영 계약서 작성 (변호사의 도움을 받는 게 좋아요)
4. EIN(고용주 식별번호) 발급 → 미국 은행 계좌 개설 가능
5. POA(위임장) 작성 → 현지 전문가에게 맡기면 훨씬 수월해요

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미국 부동산 거래 절차 (한국 거주자 기준)

구조만 이해하면 미국 부동산 거래도 하나의 흐름처럼 느껴질 수 있어요.

1. LLC 설립 및 미국 내 은행 계좌 개설
2. 투자 목적에 맞는 매물 유형 선택 및 사전 송금 준비
3. 모기지 브로커 연결 → 사전 승인받기
4. 부동산 중개인 선정 → 오픈하우스 참석
5. 오퍼 또는 카운터 오퍼 협상 → 계약금(1~3%) 선입금
6. 에스크로 개시 (제3자 예치 계좌 운영)
7. 홈 인스펙션 및 수리 요청 / 디스클로저(공시자료) 확인
8. 어프레이절(감정평가) 및 컨틴전시 제거
9. 아포스티유(공증) 및 최종 잔금 송금
10. 소유권 이전 및 에스크로 클로징

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송금과 세법 – 개인과 법인의 차이

미국에 부동산을 사기로 마음먹고, 돈을 준비하는 순간부터 사실 투자는 이미 시작된 거예요. 저도 이 과정에서 아주 뼈저리게 배운 경험이 하나 있어요. 당시엔 원화로 계약금을 입금한다고 해서 나중에 달러 송금에 문제가 생기진 않겠지 싶어서, 그냥 한국 원화 계좌로 환전 없이 자금을 보냈거든요. 그런데 막상 본격적으로 미국 계좌로 자금을 송금하려고 하니, 생각보다 훨씬 많은 제약과 절차가 기다리고 있더라고요. 은행에서는 각종 서류를 요구했고, 해외 송금 한도 때문에 한 번에 보내지도 못하고 여러 번 나눠 송금해야 했죠. 그 경험을 통해 정말 크게 느낀 건, 처음부터 미국 송금 구조를 ‘법적으로, 전략적으로’ 제대로 알고 준비해야 한다는 거예요!

 

기본적으로는 이런 기준이 있어요:

• 개인: 연간 미화 5만 달러까지는 별도 신고 없이 송금할 수 있어요. 하지만 그 이상을 보내거나 투자 목적일 경우, 은행이나 국세청 쪽에서 자료를 요구하는 경우가 생길 수 있어요.
• 법인(LLC): 회계 처리와 세무 대리까지 포함해서 훨씬 유연하게 자금 운용이 가능해요.

저처럼 나중에 당황하지 않으시려면, 초기 구조를 꼼꼼히 설계하는 게 정말 중요해요. 단순히 계좌를 만드는 게 아니라, 어떤 통화로, 어떤 명의로, 어떤 루트를 통해 송금할 것인지부터 미리 계획해두면 투자도 그만큼 부드럽게 흘러가더라구요.

 

임대 관리 – 수익을 만드는 또 다른 열쇠

 

미국 부동산 투자의 진짜 성패는 ‘구입’보다 ‘운영’에서 갈린다고 해도 과언이 아니에요. 임대 수익을 낼 수 있느냐, 관리가 안정적이냐에 따라 투자 결과는 완전히 달라지거든요. 저 역시 이 부분에서 제대로 확인하지 않고 운영을 맡겼다가 고생한 경험이 있어요.
처음엔 '현지 전문가니까 잘 하겠지' 하고 안심했는데, 소통은 원활하지 않아서 오히려 뒤늦게 하나하나 정리하느라 마음고생을 더 많이 했던 기억이 있어요. 그래서 꼭 말씀드리고 싶어요. 임대 관리는 계약 전부터 정말 꼼꼼하게 체크해야 합니다.

• 공실률 관리와 임차인 선별이 가장 중요해요.
  예를 들어 입주자의 W-2(소득 증명)나 은행 잔고 확인을 통해 입주 자격을 사전 검토하는 시스템이 있는지 확인해야 하죠.
• 월세 인상 시기나 재계약 조건 조정도 수익률에 큰 영향을 주기 때문에, 이 역시 운영 방식에 포함되어 있는지 꼼꼼히 살펴보세요.
• 임대 관리 대행사(Property Management)는 보통 월세의 5~7% 정도 수수료를 받지만, 그 이상으로 효율적인 소통과 현장 대응이 가능한지 꼭 직접 확인하셔야 해요.
• 핸디맨, 전기공, 배관공 등 긴급한 유지보수에 바로 대응할 수 있는 지역 네트워크가 있는지도 중요합니다.

이 모든 운영 관련 비용은 LLC 명의로 처리하면 공제 항목으로 활용할 수 있어 절세 효과도 자연스럽게 따라와요. 결국, 임대 관리는 단순히 ‘맡기는 것’이 아니라 투자 수익을 만들어내는 핵심 파트너십이라는 걸 꼭 기억해 주세요.

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주택 보험 – 미국에서는 ‘선택’이 아닌 ‘필수’

보험은 투자자산을 지키는 중요한 장치예요.

• 홈 인슈어런스: 화재, 절도, 인사사고 등 다양한 손실을 대비해요.
• 타이틀 보험: 소유권 분쟁을 예방하고, 클로징 전 확인 절차에서도 필수예요.
• 임시 거주 보장: 수리 기간 중 호텔비 같은 비용까지 보장되는 경우도 있어요.

미국에선 보험이 계약서의 일부처럼 여겨져요. 반드시 꼼꼼히 챙겨야 하는 부분이죠.

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다락방의 마무리

이번 정리를 하면서 가장 크게 느낀 건 하나였어요.
“미국 부동산, 알고 나면 결코 어렵지 않다”는 사실.

복잡해 보이던 절차들도 흐름을 따라가면 이해가 되고,
법인 설립부터 송금, 보험, 임대관리까지 모두 사전에 준비 가능한 영역이라는 점에서
미리 계획하고 실행하면 훨씬 안정적인 투자가 가능해진답니다.

정보는 넘쳐나지만, 정확한 정보는 여전히 부족한 시대.
그래서 저는 이렇게 다락방처럼 하나하나 정리하며,
우리 모두가 ‘실행 가능한 투자’를 만들어가길 바라고 있어요.