책<미국부동산 투자 바이블>#1

왜 지금 미국 부동산인가? – 실전 투자에 필요한 핵심 정보 정리

미국부동산 투자 바이블

 

세계 1위 반도체 장비 기업 ASML에서 글로벌 업무를 수행하던 저자는 미국 출장 중 한 지인을 통해 미국 내 부동산 투자에 대한 실질적인 질문들을 접하게 되었다. 그 대화는 단순한 관심을 넘어, 한국과는 전혀 다른 미국 부동산의 세금 구조, 거래 절차, 자산 증여 시스템에 대한 현실적 이해로 이어졌고, 이후 그는 이 분야의 문제를 해결할 플랫폼까지 창업하게 된다.

1. 미국 부동산에 투자해야 하는 이유

취득세 부담이 낮다

한국의 취득세는 주택 수에 따라 12%까지 적용되지만, 미국은 부동산 취득 시 약 100달러 내외의 등록비만 납부하면 된다. 세금 자체가 아예 없지는 않지만, 구조적으로 투자자의 부담이 훨씬 덜한 셈이다.

2. 양도소득세 유예 및 감면 가능성

미국은 보유 기간에 따라 양도세가 달라진다.

• 1년 미만 보유: 10~37%
• 1년 이상 보유: 0~20%
  주택 수에 따른 중과세 개념이 없고, 일정 요건을 만족하면 최대 50만 달러까지 면세가 가능하다.
  또한, 1031 Exchange를 활용하면 양도세를 유예하면서 부동산을 교체 투자할 수 있다.

3. 1031 Exchange – 세금 유예를 위한 핵심 전략

1031 교환은 투자용 부동산 간의 자산 교체를 통해 양도세를 유예할 수 있는 제도다. 다음 요건을 반드시 충족해야 한다.

• 기존 부동산 매도 후 45일 이내에 재투자할 매물(최대 3개)을 선정
• 신규 매물은 기존 매물과 같은 가격 이상이어야 함
• 180일 이내에 거래를 종결(클로징)해야 함
• 실거주용이 아닌, 임대 혹은 상업용 부동산에만 적용 가능

이 제도를 활용하면 횟수 제한 없이 세금 유예가 가능하지만, 과정에서 발생하는 비용에 대한 철저한 증빙이 필요하다.

4. 실거주 요건을 충족하면 양도세 공제 가능

투자용이 아닌 실거주 목적의 부동산일 경우, 일정 조건을 만족하면 양도세 공제 혜택을 받을 수 있다.

• 최근 5년 내 2년 이상 해당 주택에서 실거주
• 소유자 단독 명의 가능
• 최대 50만 달러까지 면제 (부부합산 기준)

미국 국세청은 실거주 여부를 확인하기 위해 다음과 같은 서류를 참고한다.

• 주소지로 등록된 운전면허, 세금보고, 공과금 청구서
• 실거주 흔적(가구, 생활물품 등)의 실재 여부

5. 증여세, 상속세의 차이

미국은 부부 합산 기준으로 2022년 기준 약 2,400만 달러까지 비과세가 적용된다.
이는 한국의 증여 한도(약 5,000만 원)에 비해 세금 부담이 극도로 낮은 구조다.
또한 미국은 증여자가 세금을 내는 구조이고, 한국은 수증자가 내는 구조라는 점에서 체계 자체가 다르다.

6. 대출 조건 – 다주택자 규제가 없다

미국은 부동산 담보 대출 시 주택 수나 시세보다 개인의 신용(Credit Score)을 중시한다.
외국인 투자자도 약 70% 수준의 대출이 가능하며,
이를 통해 초기 투자 진입 장벽을 낮출 수 있다.

7. 실무에서 마주치는 문제들

• 해외 송금 절차와 환전 전략
• 현지에서 신뢰할 수 있는 중개인을 찾는 법
• 미국 내 세금 신고와 한국 내 환수 과정
• 투자 이후의 세무/회계 이슈

단순한 정보가 아니라, 실행하려는 순간부터 진짜 문제들이 시작된다.
그래서 이 책에서는 세무, 회계, 송금, 절세, 실거주 요건, 전문가 연결까지
투자자가 실제로 겪을 만한 모든 문제에 구조적으로 접근한다.

다락방 마무리

이 책을 읽으면서 가장 강하게 다가왔던 건,
‘정보’ 그 자체보다 정보를 실행할 수 있도록 만드는 실전적 시선이었다.
요즘처럼 유튜브나 블로그에서 자극적인 정보가 넘쳐나는 시대일수록
냉정하고 구조적으로 정리된 내용이 더 가치 있게 느껴진다.

미국 부동산 투자. 단순히 돈이 아니라,
내 자산을 글로벌하게 설계해보려는 사람이라면 반드시 짚고 가야 할 현실적인 이야기였다.
읽고 나니, 단지 ‘해외 투자’가 아니라 '내가 앞으로 어떻게 살아갈 것인가'에 대한 전략적 선택처럼 느껴졌다.

 

2부에서 계속..